海南商品房存货足够卖10年 开发商“无惧”限购

去年12月16日，海南省海口市住建部门率先表态，不会松绑限购政策，将继续严格调控房地产市场。

今年，海南开发商将如何明确市场预期，制定企业应对策略？成为众多购房者亟欲了解的动态。

海南开发商“无惧”限购

在被2011年的2月和3月新政的几记重拳击中后，海南的开发商们似乎已经缓过劲来。

项目位于海口、三亚、陵水的几家房企在接受记者采访时，均表示他们并不担心限购。他们的理由主要有三：首先，海南房地产作为一种综合业态、旅游业态，本身超出纯粹的房产使用功能，这与内地的刚需地产完全不同，海南对高端人群颇具吸引力，在财富人群中有市场。其次，海口、三亚周边不限购市县的项目陆续成为购房受限人群的新选择。第三，房企对自身项目的品质信心满满。

在调控重拳下，海南买卖市场低迷，成交量及金额明显下滑，开发商如此自信，是故作轻松，还是暗地里积极推盘？

数据显示，2011年，海南商品房成交量高峰出现在2月和3月，两个月的成交合计占总成交量的57.7%。其后，成交量一直在低位徘徊，尤其是6月和7月两个月的成交总量仅有2336套，不足3月份的27.9%。

整体看，海南楼市新政的威力，使得商品房成交量大幅下跌，然而从2011年1月至11月，作为调控根本目的房价，并没有出现大幅度下降。部分楼盘折扣存在较大水分，少量分批推出的特价房品质相对较差，有的甚至将好的房源留起来以后再卖。尤其在经过了国庆的“银十”开锣战后，各项目的优惠政策也进入冷处理期，优惠幅度趋于平稳。

中粮·亚龙湾的销售部一位人士明确向记者表示，亚龙湾公主郡的价格不论从折扣方面还是销售政策上，都没有松动。他认为：“只要项目开发到位，没必要跟风，打所谓的价格战。降价有降价的理由，不降也有不降的理由。这些是对还是错，都只能由时间做出判断。”

库存商品房能卖10年

面对如此“淡定”的推盘态度，人们似乎相信了开发商对后市存在着乐观的预期，然后另一组数据显示了开发商的日子并不好过。

据统计，由于2011年下半年以来海南商品房成交量下降，导致库存压力巨大，当前海南在建项目、新报建未动工项目高达约5300万平方米，按其预测的市场年销售数量约500万平方米计算，消化这些库存需要10.6年。

不仅中小企业回笼资金能力急速下滑，资金链吃紧甚至断裂，即使是实力雄厚的大房企，成交量及成交金额持续下跌，最终也将堪虞。

事实上，尽管开发商口口声声称不把限购作为主要因素去考虑，但却已经暗地行动起来，积极降价促销，以求快速出货。

中原的监测数据表明，2011年12月第4周，海南楼市创下新的成交高峰，全省均价达到9217.99元/平方米，环比下跌了20.9%，跌幅明显；而全省签约面积为85004.06平方米，环比上涨14.4%。

由此可见，海南楼市以价换量的趋势已经越发明显，对于如何推动成交量，如何在今年实现成交和完成资金的流转，将是企业的关键一步。 

非限购城市并未得宠

　　目前只是海口、三亚热点城市有相应的限购，其他市县并未被限，这使得离海口距离较近的澄迈、琼海一带，三亚周边的陵水、保亭等凭借着独特的气候和逐步完善的配套，吸引了购房受限人群的目光。

　　不过，位于陵水的阿罗哈清水湾销售总监严琰向记者指出：“大城市限购对于周边市县项目的促进作用，并没有认为的那样明显。现在阻碍销售的最大问题是，购房者的观望情绪，不少人始终在犹豫房价是否会有松动。”

　　这句担忧也道明了，不管开发商承认限购影响与否，严厉的调控已经给海南楼市布上了阴云。最直接的未定因素是购房者的心态。

　　毕竟，海南并不仅是高端地产，很多项目面向的是中产阶层。在冷淡的市场中购置第二、三套居所，他们更愿意谨慎入手。

　　旅游地产苦寻新卖点

　　在调控大背景下，开发商各施其法。不过记者发现，海南房地产市场的现状似乎使得开发商明白过来，在调控的影响因素以外，产品本身的品质已经成了企业成败的关键。

　　合景泰富北京公司一位负责人对记者强调：“海口、三亚的限购，确实在某种程度上给不限购的产品带来了一些机会，但最终的机会有多大还得取决于产品本身的情况。市场越不好、越限购，优质的项目更易脱颖而出。”

　　除了降价以求资金周转的企业，另一些企业把注意力转移回了自身产品的打造和完善，这似乎成了某种不言自明的应对之道。

　　不论是相对成熟的老项目，还是近期推出试水的新楼盘，开发商都把打造高水准的产品、物业作为企业在2012年的主要任务。一系列措施比如确定“服务年”、推广身边资源、完成配套承诺等，纷纷出台。

　　在海南，旅游地产开发到今日，难度无疑在增加，对稀缺资源重要性的认识也在深化。旅游地产的每一次发展，都会以一类稀缺资源的深度开发为代表，从20世纪初时的海景房到现在的雨林地产，旅游地产不断寻找着下一阶段的风向标。

　　在楼市遇冷时期，对于旅游地产的思考也将更为充分。市场的不断细分成为了发展趋势。除了一些企业努力挪步热带雨林，另一些房企也在试图通过各类充满新意的方式盘活旅游地产。

　　海南的旅游地产开发多年，始终缺乏一次跨跃型的提升之举。在市场大热时，各路开发商纷纷抢滩，然而不少项目距真正的旅游地产要求有所差距。而在限购的一年里，可以看见更多企业开始放慢了步子，考虑起项目对于客户的真正价值。做自我挖掘，开发上追求创新。不少开发商呼吁应该团结合作，共同面对岛外市场，积极调整产品结构。不要被利益冲昏头脑，价格制定应当符合实际。这些在限购之年的企业举动，有可能成为海南房地产通向良好地产秩序的道路。

　　记者观察

　　在海南业界看来，相对于2011年的观望，在中央和海南地方年底都释放出明确的调控不放松信号后，海南楼盘对市场的预期也趋于明确，入市积极性迅速提升。

　　2011年楼市惨淡，更多开发商选择今年1月入市借助新年海南旅游旺季以及开盘优惠冲击市场。据统计，海南2012年共有32项目计划入市。

　　2012年是艰难的一年，2012年也是乐观的一年。在经过去年的摸索、试探后，海南房企正重整旗鼓欲再来。

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