出租房标准化助力权益标准化

    一个行业是否实现标准化,是其成熟与否的标志。因为标准既是衡量很多方面优劣的一把尺子,也是促进由劣转优的一根鞭子

　　广州市住建委与有关部门10月30日一口气发布了3份有关住房租赁的文件,包括《广州市房屋租赁合同网上备案规则》《关于广州市住房租赁标准有关问题的通知》《广州市住房租赁合同》(示范文本)。这些文件有很多亮点值得关注。其中,首次明确住房租赁标准,最有解读价值(11月1日《羊城晚报》)。

　　目前,一些地方相关规定中也涉及出租房标准,主要是对最低人均承租面积和居住人数进行明确。今年5月住建部发布的《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》,也只是规定出租房“应当符合单间租住人数和人均租住面积的标准”,标准也比较简单。而广州日前公布的住房租赁标准则涉及多个方面。

　　据悉,广州不仅规定人均面积不少于5㎡,还禁止“房中房”、禁止经营“胶囊公寓”,另外也为住房租赁企业“划线”。这似乎意味着广州已经进入出租房标准化时代了。相比过去,以上显然是一种进步。这种进步不但有利于保障出租人、承租人权益,也有利于规范住房租赁市场,减少相关纠纷和违规现象。

　　北上广等多个城市规定人均面积不少于5㎡,对承租人来说,既有利于保障其居住权益,提高居住质量,也有利于保障其安全,因为群租等问题会带来安全隐患。对房东而言,这样的标准可保障其收益权,防止“二房东”分隔出租,同时能促使房东依法出租,减少违法出租带来的问题。

　　禁止“房中房”,既能规范房东行为,也能规范承租人行为,可防止出租房被随意改造。如果承租人随意改造,改变房屋结构,不仅损害房东权益,还有可能危害建筑结构,给整栋楼房带来安全隐患。另外,禁止经营“胶囊公寓”也是出于安全考虑,对于承租人的生命安全与财产安全亦是一种保障。

　　在鼓励住房租赁发展的今天,广州为企业“划线”,从某种意义来说有利于保障企业收益权。因为广州的新标准对企业租赁住房的改造是否合法划定了界限,方便有房企业进入住房租赁市场去实现收益。相关企业根据标准进入住房租赁市场,可以促进这个市场规范化、健康化发展。

　　换言之,出租房标准化可以实现权益标准化,即与出租房有关的权利人,要么享受标准化服务,要么提供标准化服务并受益。在笔者看来,一个行业是否实现标准化,是其成熟与否的标志。因为标准既是衡量很多方面优劣的一把尺子,也是促进由劣转优的一根鞭子。

　　需要指出的是,广州出租房标准是一种底线标准,比如人均面积不少于5㎡就是一种底线标准,只有高于这个标准才是合格的。至于上限标准则没有必要去规定,人均面积当然越大越好。这体现出政策制定者很理性,对哪些方面该定标准、哪些不该定标准很清楚。

　　不过,广州出租房标准是否健全还值得审视。比如北京规定,出租房超过15人居住使用的,应安装报警器,并配置灭火器。浙江专门出台《浙江省居住出租房屋消防安全要求》,明确了出租房消防安全标准。从安全角度考虑出租房问题,是很有必要的。相信广州今后也会不断完善出租房的其他标准。

　　此外,出租房标准化虽好,但每项标准能否落实,是公众关心的一个问题。笔者以为,广州各类出租房签约需要进行网上备案,以及人、屋信息均须“实名”等规定,有利于相关标准落实,因为不符合标准的话,可能难过备案审核关。当然,还需要通过有效监督和有力处罚促进标准落地。