卖房人注意！学区房遇新政 不诚信交易卖房人要被判高额赔偿

　　“诚实信用原则”是市场经济活动的一项基本准则。但近几年，面对攀升的房价，受利益驱动，在二手房交易中，出现了不少完全丧失诚信原则的恶意毁约行为，在破坏交易环境的同时，也造成了大量的司法诉讼。

　　在二手房交易中，有部分是学区房。如果在学区房买卖中，卖房人不能秉承诚实守信原则，致使和户口对应的学位指标出了问题，买房人不能实现购买学区房的目的的话，卖房人可能会面临高额的违约赔偿。北京的刘女士为了让孩子在2018年就读朝阳区一重点小学，特意在2017年3月，通过中介购买了王先生夫妇名下的学区房，双方约定：卖房人应将房子所对应的学区名额在2018年3月1日前空出；如学区情况、学区名额不属实，或者逾期迁出户口，致使买房人刘女士无法实现购买学区房的目的，刘女士有权解除房屋买卖合同。

　　北京市第三中级人民法院法官 杨夏：“两家比较特殊，就是两家都有孩子，都要上学，而且是前后脚，就是今年我来上，然后占用这个学区的这个学位，那么明年房屋过户给你之后，你这个孩子接着再上学，是这样一个情况。”

　　房屋买卖合同签订一个月后，2017年4月27日，北京市朝阳区教委颁布了新的学区政策，一栋房子6年内只能有一个学位。新政导致的结果是，如果卖房的王先生夫妇2017年用了房子对应的学位指标让自家孩子入了学，那买房的刘女士2018年就无法再让自家孩子升入这所小学了。但就在这种合同约定事项出现重大变动的情况下，卖房人在没有和买房的刘女士进行任何协商的情况下，2017年5月，直接使用涉诉房屋的指标为自家孩子办理了上学手续。买房的刘女士获悉这一情况后，要求解除合同。但卖房的王先生夫妇不同意，认为买房人刘女士家孩子在2018年无法升入原先的重点小学是政策变化所致，不是自己违约。为此还要求买房人刘女士支付违约金和赔偿金一百余万元。北京市朝阳区人民法院审理后认为，卖房人王先生夫妇在明知新政六年一学位的情况下，仍使用涉诉房屋的指标为自己的子女办理入学登记手续，导致买房人刘女士的子女无法再根据原合同约定使用涉诉房屋的入学指标，从而使刘女士买房合同的目的无法实现。最终认定卖房人王先生夫妇构成违约，判决双方解除房屋买卖合同，卖房人支付买房人刘女士违约金15万元。北京三中院二审此案后，支持了一审判决，只是对违约金数额进行了调解。法官解释，此案法院之所以判定卖房人违约，并承担大额违约金，主要还是因为他们违背了诚信原则。

　　北京市第三中级人民法院法官 杨夏：“这种情况下，一般是不会认定为出卖方违约或者买受人违约，因为这是出现了一个政策的变化，但是这个出卖方因为他没有遵循诚实信用的原则，跟对方及时去沟通、协商，自己就把这个户口给使用了，这个学位给使用了，那么这种情况下他可能就侵害到对方的权益了，使对方买这个房子的目的直接就落空了，所以他就承担相应的违约责任。”

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