实施意见来了！海南完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场

记者今天了解到，日前，经省政府同意，我省出台《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见(试行)》（以下简称《意见(试行)》），自印发之日起施行，有效期3年，进一步健全和规范全省国有建设用地二级市场，促进存量建设用地集约高效利用，推进海南自由贸易港建设。

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《意见(试行)》明确政策适用范围，指出建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象为以划拨、出让、租赁、作价出资(入股)、授权经营等合法方式取得的国有建设用地使用权，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。

涉及到房地产交易的，应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定。依法取得的农村集体经营性建设用地使用权（含征地留用的农村集体经营性建设用地使用权）转让、出租、抵押，参照本意见执行。省政府及其有关部门关于商品住宅用地详细规划调整、土地用途改变等土地使用条件有规定的，从其规定。

《意见(试行)》进一步完善建设用地使用权转让规则，促进要素流通，并作出以下明确：

1、明确建设用地使用权转让形式。将各类导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移；

2、明确不同权能建设用地使用权转让的必要条件。鼓励市场主体依法依规通过土地二级市场购买存量建设用地，依据规划转型用于我省鼓励的产业项目建设，并探索实行预告登记转让制度；

3、完善土地分割、合并转让政策。宗地分割、合并转让，应有利于土地开发利用，分割、合并后的地块应在规划、用地等方面具备独立分宗条件，涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务；

4、实施差别化的税收政策，充分发挥税收政策对土地二级市场的调节作用。

《意见(试行)》还规范建设用地使用权出租，提高服务水平。涉及规范划拨建设用地使用权出租管理、规范以有偿方式取得的建设用地使用权出租管理、建设用地使用权出租服务保障等方面。

此外，《意见(试行)》在规范建设用地使用权抵押，保障合法权益方面，明确不同权能建设用地使用权抵押的条件；放宽抵押权人限制；放宽抵押物限制。

在健全服务体系，强化服务和监管方面，《意见(试行)》提出以下具体要求：

1、各市县要建立土地二级市场交易平台；

2、完善司法处置和国有资产处置涉及建设用地使用权转让政策；

3、优化政务服务，在土地二级市场交易平台内的办事窗口，积极推进“一窗受理、一网通办、一站办结”；

4、培育和规范中介服务。根据土地二级市场业务需要，积极引入中介机构参与土地二级市场的资产评估、风险评估、抵押融资等专业工作；

5、完善土地市场信用体系。加强对土地市场信用主体的信用监管，研究制定市场失信行为惩戒清单，对土地市场失信行为依法实施惩戒。对中介机构违法、违约行为进行信用监管，认定结果依法公开等。

《意见(试行)》要求，各市县政府要结合本地实际，加强政策研究，制定完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易办法和配套制度，细化操作流程，提供法律、政策咨询等服务，引导交易双方通过土地二级市场交易。