海南省自然资源和规划厅 海南省住房和城乡建设厅关于印发《海南省垦区建房审批管理办法》的通知

海南省自然资源和规划厅

海南省住房和城乡建设厅

关于印发《海南省垦区建房审批管理办法》的通知

琼自然资规〔2025〕3 号

各市、县、自治县自然资源和规划局、住房城乡建设局，五指山市自然资源和城乡规划建设局，省直有关部门，海垦集团：

为保障海南省垦区企业、职工及居民合法权益，促进垦地融合和民生改善，规范垦区建房审批管理工作，现将《海南省垦区建房审批管理办法》印发给你们，请结合工作实际，认真贯彻执行。

海南省自然资源和规划厅 

海南省住房和城乡建设厅

2025年6月23日

（此件主动公开）

海南省垦区建房审批管理办法

第一章 总则

第一条为落实将垦区职工群众住房保障工作纳入属地政府统筹规划实施的要求，规范海南垦区职工、居民自住住房的建设管理工作，改善职工、居民居住环境，严格保护和节约集约利用土地资源，构建垦地融合的住房保障体系，保障垦区企业、职工及居民合法权益，根据有关法律、法规、政策规定，结合我省实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于垦区职工、户口在垦区的居民，新建、改建、重建自住住房以及垦区集中建设保障性住房、安置房等具有政策保障性质住房的管理。

第三条垦区建房包括集中建房和个人建房。

集中建房是指由所在市县人民政府组织在垦区集中建设保障性住房、安置房等具有政策保障性质住房的行为。个人建房是指垦区职工、居民在垦区建造唯一自住住房的行为。

第四条垦区建房以集中建房为主，个人建房为辅。垦区原则上实行场部和镇墟区域集中建房，及中心居民点统一规划、统一标准、统一配套（以下简称“三统一”）相对集中建房。现有住房属于 C、D 级危房急需采取安全措施的，以及现有垦区唯一住房涉及垦区生产队整体搬迁的，可在中心居民点按照“三统一”方式集中自建唯一住房。其他个人建房仅限于符合国土空间规划的原址改建、重建，以及并场队和归难侨队职工居民的新建、改建、重建。

第五条垦区建房应当坚持安全、适用、经济和美观的原则，应符合规划、节约用地、注重防灾、安全施工，保护环境，体现地域特色，注重加强建筑风貌管控引导，构建住房全生命周期管理模式。

第六条市县人民政府对本行政辖区垦区建房管理负总责；市县自然资源和规划部门负责垦区建房规划、用地等管理；市县住房城乡建设部门负责编制并督促建房计划实施和监管；市县营商环境建设局按职责负责相关审批工作；市县农业农村、林业、应急管理、综合行政执法等相关部门，按照各自职责履行垦区建房管理工作。乡镇（区）人民政府负责年度计划申报，负责垦区职工、居民购房、建房的审查、核发乡村建设规划许可证，以及建房活动的监督管理等工作，社区（居、农场）协助做好审查及监督管理等工作。

省自然资源和规划、营商环境建设、住房城乡建设、农业农村、发展改革、财政、林业、应急管理等部门按各自职责，指导和监督垦区建房管理工作。

海南省农垦投资控股集团有限公司（下称“海垦集团”）及其下属企业共同配合、协助做好垦区建房管理工作。

第二章 规划和用地

第七条垦区建房应当符合国土空间规划，严格遵循“先规划、后建设”原则。垦区详细规划应依据市县国土空间总体规划，结合垦区产业发展规划，明确垦区中心居民点布点和空间范围，统筹垦区居住用地规模和空间布局，划示集中建设和个人建房范围，提出建筑高度、风貌等规划管控要求。

城镇开发边界内垦区详细规划由市县自然资源和规划主管部门组织编制，城镇开发边界外垦区详细规划由乡镇（区）人民政府组织编制，跨乡镇（区）联合编制垦区详细规划的，由市县自然资源和规划主管部门会同涉及的乡镇（区）人民政府组织编制，应充分征求海垦集团下属企业和垦区居民、职工意见，报市县人民政府审批。

第八条垦区建房所占用土地属于国有土地。应遵循节约集约利用原则，充分利用存量建设用地，优先盘活闲置存量房屋。确需使用新增建设用地的，市县人民政府依法收回国有土地使用权，办理农用地转用审批。

第九条市县人民政府应将垦区“五网”基础设施和公共服务设施纳入相应行业发展建设规划，并按规划实施垦区居民点内道路、给排水、供电、通讯、生活垃圾分类处置等配套设施建设，实现统一规划、建设和管护。

第十条垦区建房严格执行“一户一宅”制度，符合条件的垦区职工、居民，每个家庭只能使用一处住房用地或购买一套保障性住房。

垦区职工、居民申请新建住房、购买或分配住房时应当与用地权属单位对原有住房签订《原有住房产权处置协议》，约定腾退原有住房。新建住房竣工或集中建房分配后一年内，垦区职工、居民应当按约定腾退原有住房。

因继承等方式取得多处住房的，用地权属单位可以与继承人协商收回多余的住房，涉及补偿的，由用地权属单位按照协商收回时的评估价予以补偿。

第十一条垦区建房应当符合国土空间规划管理技术规定、工程有关规范、配套设施设置规范和风貌管控要求。建筑层数和高度须符合所在区域详细规划管控要求。

个人建房每户住房用地面积原则上不得超过 120 平方米。并场队可根据土地资源状况、申请人的人口等情况适当放宽，但每户住房用地面积最多不超过 175 平方米。现有住房用地面积超过标准的，改建、重建时须按规定腾退超标准面积的用地。

第三章 申报主体和条件

第十二条垦区职工、居民符合以下情形之一的，可以申请购买垦区集中建设的住房或个人新建、改建、重建自住住房。其中个人建房还应当符合本办法第四条的规定；购买保障性住房的按照我省有关规定执行。

（一）因无住房或现有住房面积低于所在市县划定的住房困难标准的；

（二）因国家建设需要、实施国土空间规划、公共设施和公益事业建设、开展全域土地综合整治以及项目建设需要等，需要拆迁安置的；

（三）因发生或防御自然灾害，需要安置的；

（四）垦区原有住房纳入危房改造范围、垦区更新改造范围，需要拆除重建的。

第十三条垦区职工、居民具有以下情形之一的，不予批准个人新建住房：

（一）在垦区已有自有住房，且家庭人均住房建筑面积超过所在市县划定的住房困难标准的（唯一住房纳入危房改造、垦区更新、拆迁安置范围的除外）；

（二）享受过政策性住房（公共租赁住房、保障性租赁住房等配租型保障性住房除外）的；

（三）在垦区内自有住房已经出租、转让、抵押的；（四）法律、法规或者政策规定的其他情形。

第四章 个人建房

第十四条符合条件的垦区职工、居民个人申请建设住房的，应当向乡镇（区）人民政府提出建房申请，申请材料包括但不限于住房建设申请表（书）、原有住房产权处置协议、个人建房承诺书、户口簿及家庭成员的身份证复印件、用地四至等，具体由市县人民政府制定申报材料清单对外公布。

第十五条乡镇（区）人民政府应当在收到个人建房申请后15 个工作日内，组织对申报材料、建房资格、用地等情况进行审查，征求土地权属单位和社区（居、农场）意见，同时组织进行实地踏勘，在住房报建审批表上作出审核意见。审核内容包括建房申请是否符合申报主体条件，拟用地是否符合规划、权属是否清晰，拟建住房位置以及层数、高度、建筑风貌是否符合要求等。

符合条件的，审核结果应当在农场场部和社区（居、农场）公示 7 日，公示期满无异议，由乡镇（区）人民政府核发乡村建设规划许可，并备注“垦区个人建房”。不符合条件的，乡镇（区）人民政府应当书面告知申请人。

第十六条 垦区个人建房涉及占用林地、新增建设用地的，乡镇（区）人民政府应当将相关材料报市县自然资源和规划部门统一组织报批，市县自然资源和规划部门分批次向市县人民政府申请办理农用地转用手续。农用地转用审批可以参照海南省农村宅基地农转用审批管理相关规定，采取“定量不定位”方式，分批次审批本年度垦区个人建房新增建设用地（包括占用耕地规模），并按程序完成备案。对于确需使用林地的,在符合项目使用林地条件的前提下,依法依规办理林业相关手续。个人建房涉及的新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、森林植被恢复费等用地报批费用由市县人民政府承担。

并场队、归难侨队的个人建房用地，可由市县人民政府依法收回国有土地使用权，再以划拨方式供应建房申请人（家庭），办理划拨决定书。

第十七条垦区职工、居民取得乡村建设规划许可证后，对按照海南省建筑工程施工许可相关规定，达到限定规模的项目依法纳入施工许可和竣工验收备案管理。对限定规模以下的项目，由乡镇（区）人民政府负责监督，市县住房城乡建设部门予以相应指导。市县住房城乡建设部门、乡镇（区）人民政府要加强项目施工质量安全监管、风貌管控等工作。

第十八条个人建房可以选用省和市县自然资源和规划部门、住房城乡建设部门推荐的通用图集，也可以委托具有相应资质的单位或建筑、结构专业设计人员设计，委托乡村建设工匠施工。通用图集和设计方案应当符合当地风貌管控要求，农房设计、施工和验收应当符合现行抗震设防等有关工程建设标准。

第十九条 经批准建房的垦区职工、居民应当在开工前，向乡镇（区）人民政府申请定位放线。乡镇（区）人民政府或其授权的单位（部门）应当在收到定位放线申请之日起 10 个工作日内，组织现场开工查验，免费丈量批放住房用地，确定用地范围及建房位置。

垦区职工、居民应当严格按照规划许可和施工图纸的要求进行施工。

第二十条垦区职工、居民应当在建房完工后向乡镇（区）人民政府申请规划许可验收。乡镇（区）人民政府应当在收到规划核实申请之日起 10 个工作日内进行现场核实，实地检查是否按照批准的面积、四至等要求使用土地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，并在现场核实后 5 个工作日内出具规划核实意见。

第二十一条并场队、归难侨队经依法批准的个人建房，垦区职工、居民凭划拨决定书等材料向市县不动产登记机构申请办理划拨性质的不动产权证。

第二十二条垦区个人建设的住房不得对外转让。不再使用的，由市县人民政府指定的单位按规定统一管理、统一分配。

第五章 集中建房

第二十三条市县人民政府应当每年年初根据垦区住房需求、存量闲置住房等情况，组织制定垦区集中建房计划，纳入本市县住房计划。

乡镇（区）人民政府应当依据垦区中心居民点详细规划，编制“三统一”中心居民点实施方案，并征求海垦集团下属企业意见后，报市县人民政府批准实施。

第二十四条垦区集中建房应当依法办理规划、用地、建设等行政审批手续。安置房可以采取划拨、出让等方式供应土地。

保障性住房按照相关政策供应土地。

海垦集团及其下属企业利用自有存量建设用地建设垦区保障性住房的，可采用保留划拨、出让方式办理用地手续。

第二十五条垦区安置房的申请分配按照市县人民政府制定的垦区住房征拆项目具体安置方案执行。

第二十六条申请在中心居民点按照“三统一”方式集中自建唯一住房的，应当参照第十四条向其所在乡镇人民政府提交申请材料，垦区职工、居民原有住房经鉴定为 C、D 级危房的，还应提供原有住房的房屋安全鉴定材料。

乡镇（区）人民政府参照第十五条进行审核和公示，符合条件的，由乡镇（区）人民政府核发乡村建设规划许可证。

涉及占用林地、新增建设用地的，参照第十六条办理林地占用、农用地转用手续。可由市县人民政府依法收回国有土地使用权，以划拨方式供应建房申请人（家庭），并按需办理划拨决定书。用地报批费用纳入划拨土地成本。

第二十七条垦区集中建设的住房，依法依规办理不动产权证。安置房和在中心居民点按照“三统一”方式集中自建的唯一住房，可采取自愿有偿方式办理划拨性质的不动产权证。

第二十八条垦区集中建设的住房，由市县人民政府指定的单位按规定统一管理、统一分配。按照“三统一”方式自建的住房，不得对外转让。不再使用的，由市县人民政府指定的单位按规定统一管理、统一分配。

第六章 监督检查和法律责任

第二十九条市县自然资源和规划、住房城乡建设、林业、综合行政执法等部门和乡镇（区）人民政府应当按职责加强对垦区建房活动的监督检查。

第三十条加强垦区建房监管、严格管控，禁止以任何形式向私人卖地、买卖垦区自建住房和用地，严禁个人买地建房、建别墅及私家庄园。

第三十一条海垦集团下属企业、职工及居民未经批准擅自将垦区土地对外转让或合作开发建房的，以及未经批准或者骗取批准，非法占用垦区土地建设的，由市县人民政府组织相关部门依法查处；构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。

第三十二条各级自然资源和规划、住房城乡建设、营商环境建设、综合行政执法等部门及乡镇（区）人民政府、社区（居、农场）等单位工作人员在垦区建房管理中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索取贿赂等行为的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章 附则

第三十三条符合本办法的已建个人唯一自有住房，可参照本办法完善有关报建手续。

第三十四条本办法中下列名词的含义是：

垦区是指海垦集团及其下属企业所管理的区域范围。

垦区职工是指与海垦集团或其下属企业存在劳动关系，且在垦区企业连续工作满 5 年的人员。

垦区居民是指户口在垦区，且在海南省内生活生产的常住居民。

并场队是指在农垦发展各个时期，农村集体经济组织通过转制、并场等方式划入国有农场管理的，且将集体土地转化为国有划拨土地的农场生产队。

归难侨队是指垦区于 1960－1979 年间安置印支难民所建的安置点形成主要用于印支难民、归国华侨生产生活的生产队。

第三十五条市县人民政府可以依据本办法，制定垦区建房管理实施细则。

农垦移交市县管理的农场、华侨农场、市县或乡镇（区）办农场，以及国有企业办农场可由市县人民政府参照本办法，按照本市县建房管理的政策规定制定实施建房管理办法。

市县对营商环境建设部门、乡镇（区）人民政府的规划许可审批权限划分另有规定的，从其规定。

并场队、归难侨队外的其他职工现有住房，属于 C、D 级危房且暂时无法新建住房的，属地市县人民政府应做好住房保障工作。

第三十六条 本办法未尽事宜，按照国家、海南省有关法律、法规及政策文件执行。并场队、归难侨队及中心居民点个人自建

住房未尽事宜可参照《海南省农村居民建房审批办法》和《海南省农民建房办事指南》执行。

第三十七条本办法执行过程中涉及国有资产使用、处置的，应按照相关规定，由市县人民政府与资产权属单位协商处置。

第三十八条本办法自 2025 年 7 月 25 日起施行，有效期 5年。具体应用中的问题由海南省自然资源和规划厅负责解释。