记者帮帮帮丨楼上渗水到楼下怎么办？律师给美舍嘉苑二期业主支招

市民李先生住在美兰区美舍嘉苑二期，去年“摩羯”台风过后，李先生发现楼上渗水至自家客厅天花板，随即向物业反映。如今近一年过去，李先生与开发商仍未就修复方案达成一致，他客厅天花板至今还留有水渍痕迹。

市民 李先生：从去年9月份“摩羯”台风后，他们楼上窗户没有关，或者是窗户质量问题，导致水流到客厅，然后水就渗到我家天花板。我们补过一次，然后补过又渗水了。

在李先生家中

依稀可见天花板上遗留的渗水痕迹

记者了解到

去年因新房进宅

李先生曾对渗水问题自行修补过一次

不过当时墙面仍处于受潮状态

后续又出现了渗水

目前水渍虽已干燥

但维修问题始终未得到有效解决

市民提供图片。拍摄时间：2024年10月19日

记者现场拍摄画面。拍摄时间：2025年8月29日

市民 李先生：我的诉求是楼上要做防水了，然后用涂料（把天花板）给补了。我这有涂料，要出个工人，过来帮我用涂料把顶上给补了。

美舍嘉苑二期小区物业客服管家 小谭：接到市民反映的时候，物业的人已经上去看了，确实是因为台风，台风吹的话（楼上地板）是湿的，我们初步怀疑是台风的雨水飘进去。刚开始怀疑是水管，但是楼上是2024年12月份才交房的，前面漏水的时候是没有交房的，水管也没有漏水，楼上交房之后也没有使用水，水表是归零的，所以没有办法排查出漏水点。

楼上住户的水表显示为零。

针对市民的诉求，海口12345督办美兰区下洋瓦灶片区棚改项目指挥部介入协调。物业方称，交房时的简装标准中，开发商通常不会在客厅地面设置防水层，针对李先生家的渗水问题，施工方曾给出过具体修复建议，通过高压注浆将防水材料注入天花板内部缝隙，阻断渗水路径。不过，这一修复方案最终未被李先生采纳，双方未能就后续处理方式达成一致。

小区开发商——海南晋发置业有限公司工作人员答复称，小区验收交付标准为简装，对应的维修标准也将遵循简装规格，同时，李先生家客厅天花板使用的是艺术涂料，涂抹存在技术要求，而小区现有施工队暂不具备相应施工能力，无法满足该修补需求，仅能按照简装标准为市民进行修补。

面对当前协调僵局，如何明确责任归属、保障李先生的合法诉求？记者就此咨询了专业律师。海南东方国信律师事务所主任李君表示，根据《民法典》第二百七十二条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。因而，楼上房屋未收房前，开发商作为房屋所有权人，应当尽到对房屋的管理义务；楼上房屋已收房未入住的，业主作为所有权人需承担责任管理义务，即使未实际居住，仍有管理房屋、避免损害相邻的义务。

海南东方国信律师事务所主任 李君：若漏水源于楼上专有部分，收房前的开发商需承担做防水的义务。若漏水是开发商的责任，李先生的实际损失，包括艺术涂料的修复应当获得赔偿。开发商以“按交付标准维修”的抗辩不成立。协商未果的情况下，也可以向住建部门投诉进行处理。最后的话，如果经过协商、投诉还是处理不了，就需要权利人向法院提起诉讼。提起诉讼需要准备的一些材料，包括漏水事实的证据、因果关系的证据、损失的证据、主体身份信息等证据材料。

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