记者帮帮帮｜车库“变”商铺，被拆咋回事？

近日，海口衍宏府小区多名租户向《记者帮帮帮》栏目反映称，他们承租的小区架空层因涉嫌将车库改商铺，被执法部门认定为违法建筑并拆除，导致经营活动中断，损失较大，租户对此感到十分无奈。

商户招牌已被拆除。颜绵程 摄

据了解，去年4月至9月，多名租户陆续与出租方萍乡某某润服务中心签订了为期三年的租赁合同，承租衍宏府小区北广场一处原规划为车库的架空层空间。租户反映，虽然在签约前就已看到小区业主张贴公告提示该处区域性质属于车库，但出租方称在办理产权证，让他们不必担心，继续签约。此后，租户投入资金进行装修并开始经营。

经营不到一年时间，因产权性质问题，该处商铺在今年被属地执法部门认定为违建，要求清退。出租方仅同意退还租户租金和押金。多名商户表示，他们前期装修投入巨大，单户装修最高金额超20万元，七家商户累计损失约达70万元，仅退还租金远不足以弥补其实际经营损失。

租户与出租方沟通截图。颜绵程 摄

商户展示装修明细。颜绵程 摄

记者从海口市综合行政执法局龙华分局了解到，衍宏府小区北门地下A01-A21车位原规划性质为车库，产权属海南鼎坤实业有限公司所有。其中9个车位被萍乡某某润网络服务中心二次转租改为商铺，面积约337.29平方米。执法部门已责令该中心限期解除租赁合同、清退租户并恢复车库原貌。

萍乡某某润网络服务中心一工作人员表示，公司是受衍宏府小区一名业主的委托，对涉事车库进行招商和管理，该业主此前从产权方海南鼎坤实业有限公司处租赁了这些车库。出租前已告知租户场地性质为产权车库，租户因租金低于市场价自愿承租。“所有租户经营到今年3、4月就存在不同程度的租金拖欠违约行为，我们对这部分欠付的租金、运营费、违约金等费用都没有要回来。为了配合执法工作，我们现在对不愿意恢复原状的客户进行退还租金和押金，现在已经退还了其中5户的租金及押金。”

租赁合同。史子杨 摄

在商铺业主出示的租赁合同里的一条补充条款显示，“乙方（商铺业主）对于甲方（萍乡某某润网络服务中心）出租场地的性质属于产权车位表示知晓，并自愿租赁该场地，乙方将该产权车位用于经营使用……如后期因此原因导致该店无法继续经营等，乙方无权要求甲方赔偿其装修、设备购置、经营利润等所有损失，由乙方自行承担该些费用。”该条款是否能够免除出租方的责任，成为租户普遍关注的焦点。

北京浩天（海口）律师事务所律师王姝琪认为，原本规划为车库的架空层改建为商铺，违反了《中华人民共和国城乡规划法》，已被执法部门认定为违建。《民法典》和最高人民法院司法解释有明确规定，出租人就未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此这些违建商铺的租赁合同涉嫌无效合同。出租人因存在过错，取得的财产应当予以返还，并赔偿承租人由此所受到的损失。

目前，所有涉事商铺已被停水停电、拆除招牌。有部分租户因赔偿问题与出租方仍存在较大分歧，正在寻求法律途径维权，要求出租方承担责任并合理赔偿，事件还在进一步协商中。

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