老房有喜！海口12个老旧小区获批自主改造

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老旧小区改造那些事 你想知道的都在这！

Q：什么样的老旧住宅小区可进行自主改造？

《海口市老旧住宅区自主改造试点工作指导意见》提到，老旧住宅区是指用地性质为国有建设用地，以居住功能为主，因建筑使用年限久，管网设施老化、建筑质量差、存在较大安全隐患、基础设施缺失严重、宜居条件较差且地块相对独立、产权清晰的城市居住区、厂矿生活区。

具体包括：第一，房屋以居住功能为主，80%或以上面积的建筑建成使用时间超过25年，确需要通过改造满足住宅规范标准、改善居住条件的。

第二，房屋以居住功能为主，居住建筑面积80%或以上使用时间超过15年，且建筑物满足下列条件之一的：1.主要承重构件损坏，房屋沉降，外墙、地坪开裂，房屋长期渗漏水；2.建筑消防设施、安全疏散达不到规定标准、不符合现行抗震设防要求；3.被鉴定为C 级、D 级危房；4.房屋不满足住宅设计规范强制性条文规定、居住功能缺失。

除此之外，不满足前两个条件，但住宅区整体存在比较严重的综合安全隐患、场地低洼常年涝灾严重或交通及配套设施不全等情形的。

Q：自主改造是否需要居民出资？

海口美兰区人民街道办符主任介绍，老旧小区自主改造，是指老旧住宅区全体业主有意愿，由全体业主作为改造主体，通过自筹资金或自主对外招商合作这两种形式进行改造，“自筹资金需要全体业主出资改造。部分小区想要引进开发商改造小区，则需要满足一定的条件。海口市资规局明确规定，纯住房小区容积率不大于3.5，商业住宅小区容积率不超过4.5。所以，开发商前期也会进行考察，如果小区本身的容积率已经满了，没有盈利点，开发商可能不会入场。”

“对于老旧小区自主改造指导政策，不少业主不太清楚，所以海房新村小区改造前期，街道办相关工作人员也常到小区里为业主解释改造的相关政策。”符主任表示，海房新村拆除改造，是以土地和房屋权益人为主体，引入社会资本参与的改造方式。

Q：想要申请自主改造，如何着手？

符主任介绍，“第一，如果想要改造的小区没有业主委员会，需要成立业委会代表业主实施改造工作。业委会成立后，搜集业主对于小区自主改造的意见，而后对外招商（公开招商或引进招商）。招商成功后，业委会与开发商协商制定赔偿方案，明确赔偿和安置等，应征得专有部分占改造范围内建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，签下同意改造意向书后，才能到区政府备案立项。第二，正式签订合约，明确业主要选的户型、安置费和赔偿条款等内容，这一步需要征得100%的业主同意。第三，开发商回迁安置房的总体布局、建筑设计方案、户型设计方案应征得三分之二以上的业主同意。”

“最后，何时开工由业主和开发商自行商定。”符主任说，最后建成的房子类型属于商品房，土地流转成出让地，落实到全体业主名下，“前期准备工作主要是由开发商和业主准备，相关部门主要起到监管的作用，以免出现工程后期烂尾，开发商欺诈居民的行为。”

Q：如何防止老旧小区自主改造烂尾？

“我们给出的条件就是承担所有的费用，包括土地租让费，以及近年为小区花过的钱都返还给业主，比如小区加装电梯，开发商将返还加装电梯的费用。”君拓公司海房新村小区自主拆除改造项目负责人杨刚介绍，他们进驻小区后，企业工作人员和业委会一起逐家逐户上门走访，与每户业主普及自主拆除的好处，以及在拆除过程中能享受到的福利，逐渐征得了不少业主的同意。

杨刚说，对于居民普遍关心的房屋建设标准问题，项目投资方承诺对所有房产全部按照商品房建设，小区建成后不设回迁房也不限制区域，由海房新村业主先选房，剩下的房屋再进行销售，“对于居民较为关心的资金问题，项目投资方已经咨询了银行，在业主搬迁前可建立专项账户，将海房新村建设资金一次性全部存入银行，由银行监管、监督，专款专用，定向用于项目建设，每笔款项必须经过业委会同意才能划拨。同时，公开账户让业主随时查账，规避资金断裂导致项目烂尾的风险。”

“这笔钱企业和业主都拿不走，由银行来管控。”杨刚介绍，该项目预计3年完工，赔偿金在足额发放到业主手中后再启动搬迁。安置费的发形式是第一年全部发放，第二年起按季度发放，“海房新村将建设成为现代化智能小区，业主出入通过人脸识别，安装智能节能路灯，业主家中安装110、119报警设备，一键即可报警。”

谈到改造项目的进展，杨刚介绍，目前小区仍有小部分业主未签订置换合约，“2019年刚入驻小区时，业主对于自主改造政策认识不到位，不少业主对进驻企业实力有疑虑。我们经过1年多的努力，与业主反复沟通，让业主相信政府对小区自主改造的决心，向业主证明投资方有实力建设小区。目前，已有95%的业主签订了自改置换合同。”杨刚坦言，小部分业主提出了增加回迁房面积的要求，现在还在协商，所以还未签订合同。

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