限制面积能挡住“候鸟型”炒房客吗

　　作者：盘和林　财政部中国财政科学研究院应用经济学博士后

　　近来多地纷纷出台楼市调控政策，其中，海南9月29日出台“停批100平以下商品房”的政策，海南省住建厅回应称“并非一刀切”，面向本地居民，可以定向供应多种套型面积的住宅。

　　据悉，大部分岛外购房者以旅游、度假、养老为目的在海南买房，属于“候鸟”型客户，每年冬季“飞”来暂住，春天“飞”走。房产企业在海南开发了大量的小户型商品住宅，并将大部分卖给岛外购房者。随着大量小户型商品住宅投入使用，更多岛外“候鸟型”人群季节性居住，给当地基础设施、公共服务设施和社会管理带来极大压力。

　　城门失火殃及池鱼。从海南省的回应中我们不难看出，新政策主要指向是“候鸟型”炒房客，而不是本地刚需一族，不过以最终结果看，确实造成了对海南刚需一族的误伤。虽然政策回应并非“一刀切”，强调了“保障性住房及面对本地居民销售的自主型商品住房、共有产权”不属于“一刀切”的范围，可是，按照当前的定义，这三种情况均带有较强的保障性质，并不是每个人都能享受或申请的，而大多数通过市场购买100平方米以下住房的普通刚需家庭显然会被“切”掉。

　　当然，不排除海南方面将“自住型商品住房”的定义进行“创新”或拓展，比如将自住型与投资型住房对应起来，而不是现在大家所理解的保障性住房，即所有海南人或家庭第一套住房都定义为“自住型商品住房”。若如此，其中麻烦不少，比如如何与住建部的“自住型商品住房”衔接等等。

　　同时，因为新政策的结果改变了供需关系，最终传导到住房价格上，还可能会出现本地市场价格上涨、候鸟型住房的需求更旺。“停批100平米以下商品房”的直接结果就是，在“海南省实行开发规模总量调控的情况下”，大面积户型必然减少了总供给。根据价格原理，总需求不变的情况下，减少供给必然带来价格上涨，更何况，这种供给稀缺性所导致的价格上涨还会导致需求增长。

　　误伤刚需一族暂且不表，限制住房面积就能挡住“候鸟型”炒房客吗？就能实现海南省“降低入住人群规模，缓解基础设施和公共服务设施压力”的初衷吗？

　　提高住房面积与控制人群规模并不是一个简单的算术题。不管如何严厉管制，减少供给，加剧供需失衡迟早都要引发价格上涨。这是“价格铁律”，更是市场经济铁律。一旦价格上涨预期形成，非但挡不住“候鸟型”炒房客，很可能“候鸟”还会变成围城的“饕餮”。

　　应该说，海南省出台新政策的初衷是好的，海南省作为旅游大省，“候鸟型”炒房客的确是调控房地产的重点，但政策目标应该有较强的精准性，如以无企业、无工作等条件进行限制，既保障正常外来人口流入的住房需求，也真正打击了“候鸟型”炒房客。

　　从规制经济学的角度来看，对于市场型的管制，管制政策必须以市场化手段为首选，所谓的市场化手段最重要的是从改善供需关系着手，而不是加重市场供需失衡，否则必然达不到管制目的。基于此，海南省的新政策必然难实现限制“候鸟型”炒房客的初衷，亟待回到改善供需关系的思路上。（盘和林）